Un freno a las ventas y precios de la vivienda llegará en 2022 – Abada / actualidad

El mercado inmobiliario se enfrenta a un año de calma tanto en operaciones como en precios. Al menos este es el escenario diseñado por International Financial Analysts (AFI) y el departamento de estudios de Bankinter.

En ambos casos, sus previsiones auguran un descenso de las compras y un crecimiento más contenido de los precios medios respecto a 2021, año en el que las transacciones alcanzaron su punto máximo desde el auge de la vivienda y donde los bienes raíces residenciales se han vuelto en promedio más de un 6% más caros.

En este ejercicio, sin embargo, el mercado sufrirá la resaca de las buenas cifras recogidas el año pasado, así como el impacto de la ralentización económica y el aumento de la inflación en los movimientos migratorios, en los ingresos familiares o en el coste de financiación.

Analistas Financieros Internacionales (AFI), por ejemplo, señala que estos factores «contendrán el ritmo de crecimiento de las transacciones inmobiliarias» y lo estima las transacciones inmobiliarias se reducirán «alrededor de un 15% anual en 2022», crecerá moderadamente en 2023, aunque en ese año el número de transacciones seguirá estando por debajo de los niveles de 2021, cuando las ventas aumentaron más de un 38% y alcanzaron el máximo de los últimos 14 años.

En este sentido, AFI recuerda que “gran parte de estas transacciones se produjeron como consecuencia de la demanda surgida en los peores momentos de la pandemia”, por lo que pide “¿En qué medida es sostenible hoy el dinamismo que muestra la demanda de vivienda?«.

Para argumentar por qué espera una caída tan pronunciada en las operaciones, la firma de análisis expone tres variables. La primera está relacionada con la perspectivas demográficasen términos de crecimiento de la población y creación neta de hogares, que podrían verse afectados por la desaceleración económica.

“Recientemente se ha retomado el crecimiento de la población, gracias al levantamiento de las restricciones a la movilidad internacional provocadas por el covid-19, lo que permitió restablecer los flujos migratorios hacia nuestro país. Sin embargo, la ralentización económica prevista para los próximos meses se traducirá inevitablemente en una moderación de los flujos migratoriosdel crecimiento de la población española (crecimiento medio anual del 0,5% 2021-23) y, por tanto, de la principal demanda de vivienda”, señala el informe de la AFI.

El segundo factor que anuncia una caída en las ventas en 2022 es el pérdida del poder adquisitivo de los hogares. “Las perspectivas para los próximos meses, aunque positivas para los ingresos de los hogares, serán insuficiente para compensar las presiones inflacionariaslo que se traducirá en una disminución del poder adquisitivo que Se notará no solo en el consumo de los hogaressino también en su inversión en vivienda”, apunta.

La tercera variable que frenará el impulso del mercado residencial este año es deterioro de las condiciones financieras. En este sentido, la AFI deja claro “Las perspectivas para los próximos meses no son favorables a los tipos de interés, ya que el anuncio del BCE de la retirada del estímulo monetario a partir de julio se traducirá en una incremento progresivo del Euribor a 12 meses, que en abril entró en territorio positivo por primera vez desde principios de 2016 y continúa al alza. Tampoco lo son en términos de un aumento esperado en los precios de la vivienda, principalmente por presiones inflacionarias, ya que hará más oneroso el desembolso inicial y, por tanto, la accesibilidad a la vivienda”.

Todo ello, según la firmalimitará el aumento de precios a alrededor del 4% y provocará una caída en las ventas, cuyo ratio «volverá a unas 12 unidades por cada 1.000 habitantes», frente a las más de 14 unidades registradas de media en 2021.

La oficina de análisis de Bankinter también prevé una reducción de las compras y una menor subida de los precios, aunque con distinta intensidad.

Sus estimaciones así lo indican. El enfriamiento del mercado hará retroceder el comercio en un 5%, muy por debajo de lo estimado por la AFI, pues espera que la caída nacional sea compensada por la demanda externa, luego de un parón de dos años por la pandemia sanitaria. A partir de 2023, prevé que «tenderá a estabilizarse en torno a las 500.000 transacciones, nivel que consideramos sostenible a medio plazo y cuya composición debería ser de 100.000 transacciones nuevas domésticas y 400.000 de segunda mano».

En cuanto a los precios, Bankinter también espera una subida mucho más moderada que la estimada por AFI, y apunta un aumento cercano al 1% tanto en 2022 como en 2023después de encarecerse un 6,4% interanual en 2021. Actualmente, el precio medio del m2 de vivienda está un 11% por debajo del máximo de 2007 y un 22% por encima del mínimo de 2016.

Coincide con AFI en ubicar el deterioro de las condiciones financieras y de la economía de las familias entre los principales factores que restarán atractivo a las viviendas.

La institución recuerda que el euríbor a 12 meses “está ya en el 0,25%, lo que implica un aumento del coste de la financiación de unos 75 puntos básicos respecto a diciembre de 2021. Otro factor que frenará la subida de los precios de la vivienda es la menor tasa de ahorro , como consecuencia de la alta inflación, especialmente en bienes de consumo básicos, como energía y alimentos”.

También argumenta que los precios de la vivienda están alrededor de un 5% por encima de los salarios, lo que sitúa «la relación entre los precios de la vivienda y la renta mediana de los hogares en 8,3 veces, ligeramente por encima de la media histórica de los últimos 20 años (7,3 veces)», según los datos. del Banco de España.

Menos transacciones de suelo y estancamiento de nuevos edificios

Las previsiones también prevén una ralentización del mercado del suelo y el desarrollo de nuevos asentamientos residenciales.

Según Bankinter, «Se espera que las transacciones de tierras se moderen en 2022. En cuanto a superficie, este año podría caer un 20%, tras una fuerte liberación de demanda por parte de las principales promotoras en 2021 (con un incremento del 75% respecto a 2020)”.

El departamento de estudios de la institución subraya que “El fuerte aumento de los costes de construcción llevará a los principales clientes a extremar la cautela en la compra de suelo con el objetivo de proteger sus márgenes en el futuro” y estima que el precio del suelo también tenderá a estabilizarse en los próximos meses, tras haber aumentado un 13% en 2021.

La AFI, por su parte, concluye que «ante esta ralentización de la demanda inmobiliaria, solo cabe esperar moderación de la nueva actividad residencialLos visados ​​para viviendas nuevas se estancarán en torno a los 110.000 anuales en 2022 y 2023. El aumento de los costes de los distintos materiales de construcción, sumado a la dificultad para cubrir las vacantes del sector que podría suponer un aumento del coste de la obra, refuerzan esta previsión para el residencial oferta a corto plazo”.

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